A piac valóban lelassult, és sokan kivárnak.

De közben egyre egyértelműbb, hogy a rosszul árazott ingatlanok egyszerűen bent ragadnak.

Ez most a legfontosabb különbség: nem minden állt meg, hanem a piac sokkal szigorúbban reagál az árakra.

1. A piac kettévált

2026-ban nincs egy piac.

Van:

• reálisan árazott ingatlan → elmegy 1–4 héten belül
• túlárazott ingatlan → áll hónapokig

És a kettő között nincs átmenet. Ez most már nem érzés, hanem napi tapasztalat.

2. Nincs általános árcsökkenés

Ez fontos, mert sokan erre várnak.

• nem esnek tömegesen az árak
• viszont alku van
• és az alku mértéke nőtt

Tipikusan:

• jó ingatlan: 0–5% alku
• átlagos: 5–10%
• túlárazott: akár 10–15%

Ez már valós piaci működés.

3. A vevők nem tűntek el — csak válogatnak

A kereslet nem szűnt meg.

Viszont:

• több ingatlant néznek meg
• jobban összehasonlítanak
• lassabban döntenek

De amikor találnak egy jó ár-érték arányú ingatlant, akkor ugyanúgy lépnek.

4. Új építésű piac: külön világ

Itt teljesen más a helyzet:

• 5% áfa még mindig erős tényező
• Otthon Start / támogatások mozgatják
• bevezető árak továbbra is működnek

Viszont:

• nem minden projekt jó
• és nem minden fejlesztő megbízható

Ez az a pont, ahol a legtöbb hiba történik.

5. A „kivárás" jelenleg nem stratégia

Ez a legfontosabb állítás:

Aki eladóként kivár:

• az általában csak később adja el
• nem jobb áron

Aki vevőként kivár:

• könnyen lemarad a jó ajánlatokról
• miközben a gyengébbek maradnak a piacon

Akkor mi működik most?

Eladóként:

• pontos árbelövés az elején
• első 2–3 hét kritikus
• ha nincs érdeklődés → nem a piac a rossz

Vevőként:

• gyors döntés jó ingatlanra
• alkupozíció kihasználása
• nem minden „jó vétel", ami olcsó

Röviden

A piac nem állt le.

Csak megszűnt az illúzió, hogy bármit bármennyiért el lehet adni.

Ha így nézzük, már van egyértelmű mondanivaló: nem a piac változott meg igazán — hanem a hibák látszanak jobban.